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北京樓市築底尚未完成

中國經濟新聞網 2018-04-09 15氨基酸潔顏霜｜氨基酸潔顏霜哪裡買:潔面凝膠推薦｜淨化潔面凝膠成分36:43

銳觀察

周雪松

本輪房地產調控雖然空前嚴厲，可實際上最為嚴厲的調控政策還未出臺，譬如說房地產稅改革，這是影響樓市發展的一個重要因素，樓市未來面臨的不確定性還有很多，因此，斷言樓市觸底反彈還為時尚早。

以北京為例， 317新政已經過去一周年，樓市成交量出現瞭明顯下降，二手房價格也出現瞭下降，但是新房價格基本沒跌，甚至有人發現有的新房價格還上漲瞭。新房價格基本沒跌主要是因為開發商不想降價，所以一直扛著。而二手房業主眾多，很難形成統一的護盤意識，嚴厲調控之下，部分業主多少有些恐慌心理，想趁高點賣房套現，價格下降就在所難免。

從官方公佈數據來看，北京新房、二手房價格都出現瞭下降，不過降價幅度很小。這與居民觀察和業界公佈的數據有些出入。此前業內公佈數據顯示，北京二手房價格下降瞭20%左右（由於統計方式不一樣，這是很正常的）。據我愛我傢集團市場研究院數據統計，以2017年3月17日 317新政為臨界點， 317新政前一年（2016年3月18日-2017年3月17日）裡，北京全市二手住宅共網簽254916套， 317新政出臺後的一年（2017年3月18日-2018年3月15日）裡，北京全市二手住宅共網簽121946套，二手房網簽量降幅達52.2%。

從北京各區縣的網簽量情況來看，與 317新政出臺前相比，各區縣網簽量全部下滑，統計顯示，與新政出臺前相比， 317新政出臺後的一年時間裡，通州區網簽量降幅稍小，下跌瞭49.9%，開發區的降幅最大，降幅高達72.5%。因價格具有一定黏性，2017年 317新政後，北京二手住宅成交價格還在4月繼續慣性上漲瞭1個月。但自此之後，北京二手住宅價格便進入瞭連續下跌狀態，截至目前已連跌11個月，累計跌幅達19.5%，接近兩成。

與2017年4月的最高點相比，目前北京各個區縣的二手房價也均有回落。據我愛我傢集團市場研究院的統計數據顯示，除懷柔、門頭溝、密雲、延慶、開發區等近期交易量較少的區域外，2018年3月北京各區縣的二手住宅價格較2017年4月下跌瞭8%到30%不等。其中順義區跌幅相對較小，下跌瞭8.1%，通州區跌幅最大，29.1%的跌幅遠超其他各區。

專傢認為， 317新政及後續一系列政策組合拳的調控力度可謂史無前例，且切中要害。此外， 317新政後，北京的住房貸款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率優惠紛紛消失不見，取而代之的是1.1倍、1.2倍於基準利率的利率，甚至還有針對二套房的定向加息，所以，面對政策的多管齊下，北京二手房市場隻能是掉頭向下，步入下行通道。

除瞭量價變化， 317新政還帶來瞭購房心態的變化。新政之前，恐慌性購房普遍存在，市場完全由賣方主導，一套房源入市後很快便能賣出，客戶購房也是迅速完成交易，彼時搶房、賣傢臨時毀約現象不在少數。新政之後，購房者心態逐漸回歸理性，市場開始向買方傾斜，購房者願意花更多時間去看房、找房、比較，決策謹慎，成交周期也大幅增加。

由於利空尚未出盡，包括北京在內，樓市築底尚未完成，除瞭房地產稅立法，未來將對住房全面開征房產稅外，金融領域去杠桿也還沒有完成。目前大城市房地產市場仍然存在泡沫，隨著金融領域去防范風險、去杠桿持續推進，樓市將進一步降溫，包括北京在內，很多城市房價還會進一步松動，成交量也可能進一步下滑，年內可能形成新的底部。

不過，未來房價下降的空間並不會很大。還以北京及其周邊城市為例，決定未來房價底部的一個重要因素是綜合成本。現在北京周邊小城市（鎮）房價最低已經跌到每平方米8000多元，離成本價可能也就一兩千元的差距，再往下降就難瞭。北京城區房地產市場泡沫還得擠一擠，但房價下行空間受到市區土地資源制約和前期土地價格影響，跌幅也有限。如果房價跌幅過大，擊穿前期拍出的眾多高價地塊，房企資金鏈可能斷裂，進一步可能誘發房地產抵押貸款風險，受牽連的將是銀行和地方政府。當然這種情況從目前來看，還不會發生。

來源：中國經濟時報-中國經濟新聞網作者：周雪松編輯：曹陽

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